LE PROCEDURE DI SFRATTO
Cosa sono?
In caso di mancato pagamento del canone di locazione o di scadenza del contratto alla sua naturale scadenza, sussiste il diritto del proprietario (locatore) al rilascio dell’immobile da parte del conduttore (locatario o affittuario).
Nell’ordinamento sono previste le seguenti forme di sfratto:
Intimazione di licenza (o disdetta) per finita locazione: il proprietario intima la disdetta quando ancora il contratto di locazione non è scaduto per anticipare e munirsi di un titolo esecutivo per il rilascio al momento della scadenza naturale della locazione;
Sfratto per finita locazione: il proprietario intima lo sfratto dopo la scadenza del contratto non rinnovato per conseguire un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile;
Sfratto per morosità: nel caso di mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita, anche di una sola mensilità, ovvero in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali “gravanti sull’inquilino” ove raggiungano la misura pari ad almeno due mensilità del canone. In tal caso il locatore intima lo sfratto, potendo chiedere anche il pagamento dei canoni non pagati, mediante ingiunzione di pagamento.
Il procedimento di sfratto.
L’intimazione della disdetta o dello sfratto viene notificata all’inquilino con atto di citazione, che deve essere notificata almeno 30 giorni prima della data di udienza.
Alla prima udienza potrà succedere che:
assenza del il locatore, il quale non comparendo, farà cessare processualmente gli effetti dell’intimazione (quindi, il locatore non avrà il titolo esecutivo).
l’intimato non compare o non si oppone. Il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e assegna un termine entro cui l’intimato deve rilasciare l’immobile libero da persone o cose. Superato tale termine, senza l’adempimento spontaneo del conduttore, il locatore può avvalersi dell’Ufficiale Giudiziario per ottenere il rilascio in via esecutiva, previa notifica del titolo esecutivo precetto e significazione di sfratto.
l’intimato compare e si oppone. In tal caso, si apre il c.d. rito locatizio, che si conclude con sentenza che, se accerta il diritto del locatore, condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.
Richiesta del termine di grazia per le locazioni abitative.
Nel caso di morosità, il conduttore, se sussistono comprovate condizioni di difficoltà (nella prassi dei Tribunali viene sempre concessa tale facoltà al conduttore di abitazione), può chiedere al Giudice di concedergli un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) entro cui provvedere al pagamento di tutte le somme dovute, ovvero:
i canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
gli oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
gli interessi legali;
le spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche).
Il Giudice fissa un’udienza, non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine di grazia, per verificare l’avvenuto pagamento di tutte somme dovute. Se tuttavia la morosità persisterà all’udienza successiva, lo stesso convaliderà lo sfratto.
La facoltà prevista per il conduttore di sanare la morosità con il versamento in udienza dei canoni richiesti e scaduti (o entro il termine di grazia eventualmente concesso) è data al massimo per tre volte nell’arco di un quadriennio.
Infine, si precisa che se il mancato pagamento dei canoni è dovuto a condizioni economiche precarie del conduttore, così in caso di comprovate condizioni di difficoltà o disoccupazione o, da malattie gravi, il termine di grazia concesso è di 120 giorni, ma solo se la morosità non è superiore a due mesi.
